Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma ve Ortak Giderlerin Teminatı

Kat malikleri, ortak yer ve tesisler üstündeki kullanma haklarından vazgeçmek yada kendi bağımsız bölümlerinin durumundan dolayı bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar.

Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma ve Ortak Giderlerin Teminatı

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça;

  • Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
  • Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve tüm ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı benzer biçimde diğer giderlere ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa oranı oranında katılmakla yükümlüdür.

Kat malikleri kurulunda oy birliği ile alınacak kararlar ile, genel giderlere katılma oranı için arsa oranı oranında katılmak dışında kalan bir anlaşma yapılabilir.

Kat malikleri;

  • Ortak yer yada tesisler üstündeki kullanma hakkından vazgeçmek
  • Yada kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle; bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Kat malikleri, ortak yer ve tesisler üstündeki kullanma haklarından vazgeçmek yada kendi bağımsız bölümlerinin durumundan dolayı bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar. Asansör, kalorifer ve kapıcıdan yararlanmadıklarını öne sürerek giderlere katılma yüküm ve zorunluluğundan kurtulamazlar.

Kat malikleri;

  • Kalorifer tesisatının bozukluğu sebebiyle yeteri kadar ısınmadığını ileri sürerek ortak giderlerden indirim talebinde bulunamazlar.
  • Kalorifer dilimlerini söküp kaldırarak yönetim giderlerinden kurtulamazlar.
  • Bağımsız bölüm boş da olsa yönetim giderlerini ödemek zorundadırlar.
  • Çatı onarılmasına arsa oranı oranında katılmak zorundadırlar.

Gider ya da avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, öteki kat maliklerinden her biri yada yönetici tarafından, yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Gecikme tazminatı, asıl alacağın gününde ödenmesi halinde alacaklının bu geç ödemeden kabul edilen zararının karşılığıdır. Ancak gecikme tazminatının dava konusu edilmesi halinde buna faiz yürütülür. Zira gecikme tazminatı bir faiz gibi fer’i bir alacak değildir.

Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma ve Ortak Giderlerin Teminatı

Gecikme Tazminatı

Gecikme tazminatının başlangıcı;

  • işletme projesinin imza karşılığı yada taahhütlü mektupla bildiri edilmiş ise ödemenin yapılması gereken tarihten,
  • işletme projesi yada avans miktarı kat malikleri kurulu tarafınca belirlenmişse, toplantıya katılanlar ile toplantıya katılmayıp kendilerine tebligat yapılmış olanlar yönünden ödemelerin yapılması gerektiği tarihten itibaren, işlemeye başlar.

Kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına yada başka bir nedene dayanarak sürekli bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen mesuldür. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yapmış olduğu ödeme kira borcundan düşülür.

Kiracıların ortak giderlerden sorumluluğu, anagayrimenkulde oturdukları süreyle sınırlıdır. Bağımsız bölümü tahliye ettikten sonra gider bağımsız bölümde oturmuş olduğu zamana ilişkin olsa dahi aleyhine icra takibi yapılamaz, dava açılamaz. Kiracı, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak kat maliki ile beraber müştereken ve müteselsilen mesuldür. Kira parası peşin ödenmişse kiracıdan yeniden ödeme yapması istenemez. Aylık %5 gecikme tazminatının mal sahibinden istenebilmesi için mal sahibine kiracı tarafından aidatların ödenmediğine dair bir tebligat yapılmalıdır. İcra takibi yönetici tarafından yapılmalı ve işbu takip için, takip talebi ile ilamsız takiplerde ödeme emri gönderilmelidir.

İcra Takibi

İcra takibinde;

  • Yöneticinin seçimine ilişkin kat malikleri kurulu kararı,
  • Borcu gösterir kat malikleri kurulu kararı yada kesinleşmiş işletme projesi, eklenmelidir.

İşbu icra takibi üstüne borçlu;

  • Borcu (7) gün içinde ödemek zorundadır.
  • Borca itirazı var ise (7) gün içinde itirazını yapmak ve bu arada Mal Beyanında bulunmak zorundadır.
  • Borcuna itiraz ve borcun da ödenmemesi halinde işletme projesi kesinleşmiş ise (6) ay içinde İcra Mahkemesine itirazın kaldırılması için, kesinleşmemiş ise (1) yıl içinde mahkemeye itirazın iptali için başvurmalıdır.

Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma ve Ortak Giderlerin Teminatı

Gider ve Avans Paylarını Süresinde Ödemeyen Kat Malikleri

Gider ve avans paylarını süresinde ödemeyen kat malikleri hakkında;

  • % 5 gecikme tazminatı,
  • Borcuna itiraz halinde % 40 inkar tazminatı,
  • Bağımsız bölüm üzerinde öteki bağımsız bölüm malikleri lehine ipotek tesisi, istenebilir.

Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya yada yapıların yalnızca birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve bölgelere ilişkin ortak giderler ise tüm kat malikleri tarafından karşılanır. Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üstündeki kullanma hakkından vazgeçmek yada bunların başka bir parselde yada kamuya ait alanlarda bulunduğunu yada bağımsız bölümlerinin yada kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.

Çeşitli yargıç kararlarına örnek vermek gerekirse;

  • Projesinde kalorifer tesisatı olan dükkânlar ısıtma giderlerine katılmak zorundadır.
  • Kat maliki, kalorifer tesisatının bozukluğu sebebiyle yeteri kadar ısınamadığını ileri sürerek ortak giderlerden indirim yapılmasını isteyemez.
  • Kesinleşen işletme projesi ile kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları İcra ve İflas Kanunu’nun 68. Maddesindeki ilam mahiyetindeki belgelerden sayılır. Gider yada avans
    payını ödemeyen kat maliki yada faydalananlar hakkında, kat maliklerinden her biri ya da yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir.
  • Gider ve avans paylarını süresinde ödemeyen kat maliklerinden aylık % 5 hesabıyla gecikme tazminatı ve %40 inkâr tazminatı istenebilir.
  • Gider ve avans paylarını süresinde ödemeyen kat maliklerinin bağımsız bölüm üstünde malikin borçları sebebiyle öteki bağımsız bölüm malikleri lehine ipotek tesis edilmesi istenebilir.
  • Zemin katta oturan kat maliki de asansör giderine katılmak zorundadır.
  • Kat malikleri ortak yer yada tesisler üstündeki kullanma hakkından vazgeçmek yada kendi bağımsız bölümünün dolayısıyla bunlardan yararlanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle genel giderler ve avans payını vermekten kaçınamazlar.
  • Kat maliklerinin, başka türlü bir anlaşma olmadıkça genel giderlere arsa oranı oranında katılmaları gerekir.
  • Kiracılar, genel giderlerden mal sahibi ile beraber kira parası ile sınırlı olarak sorumludurlar.

Sigorta Anlaşması

Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca belirlenecek değer üstünden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılır.

Yalnız bir yada birkaç bağımsız bölüm yada eklentisi yada ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır. Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak suretiyle, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına göre sigorta ettirebilirler; bu durumda alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere yalnız kendilerine ait olur.

Müsaade Mecburiyeti

Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde yada bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar yada bozukluğun onarımı yada giderilmesi yada tesislerin yeniden yapılması için öteki bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki yada o bölüme başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde lüzumlu işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.

Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin yada ortak yerlerin yada bağımsız bölümdeki tesislerin tekrardan yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinde yada dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri yada orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.

Müsaade yüzünden, kat maliklerinin yada orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.

Müsaade mecburiyetiyle ilgili olarak;

  • Onarım anagayrimenkule yada ortak tesislere aitse davayı yöneticide açabilir.
  • Müsaade için kat malikleri kuruluna başvurmak zorunluluğu yoktur.
  • Lehine izin verilen, kat maliklerinin yada orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı derhal ödemek zorundadır.

Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma ve Ortak Giderlerin Teminatı

Yasak İşler

Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş yada ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Belirtilen yasaklar emredici mahiyette olduğundan kat maliklerinin tümünün rızası olsa dahi bağımsız bölümde işbu yasaklarla ilgili müesseseler kurulamaz.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı bölgeleri ve fırın
lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme bölgeleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri, ve çarşı gibi bölgeler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

Bu karar, yöneticinin yada kat maliklerinden birinin istemi üstüne tüm bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şer verilir. Yasak işler kapsamında;

  • Mesken olan yerde diş kliniği açılamaz.
  • Mesken olan yerde diş muayenehanesi açılabilir.
  • Yönetim planında aksine hüküm yoksa, mesken kat maliklerinin rıza ve muvafakati alınmadan doktor muayenehanesi yada röntgen muayenehanesi olarak kullanılabilir.
  • Yönetim planında aksine hüküm var ise, mesken niteliğindeki bağımsız bölüm doktor muayenehanesi yada röntgen muayenehanesi olarak kullanılamaz.
  • Meskenler büro olarak kullanılabilir. Yargıtay içtihatlarına göre büro, herhangi bir işverene yada kuruluşa bağlı olmaksızın daha çok fikri faaliyete mahsus hizmet üreten en çok 1 – 2 kişi ile sekreterin çalıştığı ticari nitelikte olmayan yerlerdir. Buna göre, avukat, çizim yapan mühendis yazıhanesi büro olarak sayılmakla birlikte, muhasebecilik, emlak ve araba komisyonculuğu yapılan bölgeler, ticari şirketlerin irtibat büroları, bankalar, dernekler büro sayılmaz.

Yukarıda belirtildiği üzere avukat yazıhanesi, mühendis bürosu gibi yerlerin açılması için kat maliklerinin izni dahi lüzumlu değildir.

Tapuda mesken olarak görünen bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılabilmesi için, tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar almaları ve bunu tapu kütüğüne tescil etmeleri gerekir.

Bağımsız bölüm sahiplerinden birinin tapu kütüğünde konut olarak kayıtlı bölümünü kat malikleri kurulunun onayını almadan yada negatif karara karşın işyeri haline getirilmesi halinde işbu kat maliki hakkında dava açılabilir. Kat malikinin söz mevzusu yeri kiraya vermiş olması durumunda, davada husumet kat malikinin yanı sıra kiracıya da yöneltilir. Dava kat maliklerinden biri, tümü, kat maliki olan yönetici yada kat malikleri kurulunun sonucuna istinaden yönetici tarafınca açılabilir.

Çeşitli Yargıtay kararlarına göre;

  • Tapuda konut olarak kayıtlı olan dairede tüm kat maliklerinin muvafakati olmadıkça terzilik yapılamaz.
  • Cinsi dükkân olarak yazılan bağımsız bölüm birahane ve restoran olarak kullanılabilir.
  • Tapuda sinema olarak kayıtlı olan bağımsız bölüm pavyon olarak işletilebilir.
  • Cinsi dükkân olan bağımsız bölümlerin içkili bar olarak kullanılmasını engelleyici kanuni bir hüküm yoktur.
  • Konutta diş kliniği açılamaz. Ancak diş muayenesi açılması mümkündür.
  • Yönetim planında aksine hüküm varsa konut niteliğindeki bağımsız bölüm doktor muayenesi olarak kullanılamaz.
  • Ofis yönetim planında aksine hüküm yoksa mesken olan yerlerde açılabilir.
  • Ofis herhangi bir işverene yada kuruluşa bağlı olmaksızın daha çok fikri faaliyete mahsus hizmet üreten ticari özellikte olmayan yerlerdir.
  • Mesken niteliğindeki yer emlak komisyoncusuna kiraya verilemez.
  • Muhasebe bürosu mesken olan yerlerde açılabilir.
  • Ticari şirketlerin irtibat büroları ve benzeri bölgeleri büro sayılmaz.
  • Bankalar büro sayılmaz.
  • Tapuda mesken olarak görünen bağımsız bölüm dernek merkezi olarak kullanılamaz.
  • Noterlerin çalıştığı bölgeler resmi daire niteliğinde olduğundan işyeri kapsamındadır.
  • Tapuda mesken olarak kayıtlı olan bağımsız bölümde dershane açılabilmesi kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla olabilir ve bu kararın da tapuya işlenmesi gerekir.
anagayrimenkul yönetimiortak giderlerprofesyonel site yönetimisite yönetimi

İntegral Yönetim

Yönetim hizmeti verdiğimiz yaşama alanlarını kat malikleri ve sakinlerinin talep ve beklentilerini aşan ölçüde çağdaş ve sorunsuz mekânlara dönüştürüyoruz.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Gizlilik Ayarları
Web sitemizi kullanırken deneyiminizi geliştirmek için çerezleri kullanıyoruz. Servislerimizi bir tarayıcı üzerinden kullanıyorsanız, çerezleri web tarayıcınızın ayarlarıyla kısıtlayabilir, engelleyebilir veya kaldırabilirsiniz. Ayrıca üçüncü tarafların izleme teknolojilerini kullanabilecek içerik ve komut dosyalarını da kullanıyoruz. Bu tür üçüncü taraf yerleştirmelerine izin vermek için aşağıdaki onayınızı seçici bir şekilde verebilirsiniz. Kullandığımız çerezler, topladığımız veriler ve onları nasıl işlediğimiz hakkında tam bilgi için, lütfen Gizlilik Politikası sayfamıza bakın.
Youtube
Youtube kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Vimeo
Vimeo kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Google Maps
Google kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Spotify
Spotify kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Sound Cloud
Sound kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.