Site ve Apartmanların Ortak Giderleri Nelerdir?

Bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkına kat irtifakı, bu haklara sahip olanlara da kat irtifakı sahibi denir.

Kat İrtifakı Yönetimi

Ana gayrimenkulün dört kritik unsuru vardır. Bunlar; teknoloji, finansman, insan kaynakları ve yönetim.

Teknoloji unsurunu kritik klan şey; sürekli değişiyor olmasıdır. Teknoloji; her türlü bilgi veya insanoğlunun gereksinimlerine uygun makine, donanım, araç-gereç, bilgisayarların yanında, bu aletlerin, cihazların, yardımcı alet ve edevatın yapılması ya da üretilmesi için gerekli bilgi ve yetenek olarak tanımlanabilir.

Günümüzde ana gayrimenkullerde çalışan insan kaynakları denilince, yalnızca yöneticilerin ya da maliklerin verdiği işi aynen yapan kişiler değil, aynı zamanda belirli standartları değiştirebilen, bunun için yaratıcılıklarını, hayal güçleri öne çıkaran kişiler çağrışmaktadır. Ana gayrimenkullerde çalışanların; standartlara itiraz eden, normları değiştirmek için karşı gelen, tartışan, yaratan konumda olmaları gerekmektedir.

Bir toplu yapının kurulmasında ve ana gayrimenkulün varlığını devam ettirebilmesinin her aşamasında para kaynağına yani finansmana gereksinim vardır. Bu durumda, finansmanı ana gayrimenkulün yönetiminde en kritik ve vazgeçilmez faktörlerinden biri haline getirmektedir.

Yönetim kültürü yönetsel başarıları sağlayabilmekte stratejik bir öneme sahip olmakla beraber teknoloji, insan kaynakları ve finansman gibi kritik ögelerin başarılı olabilmesinde de etkili olan en önemli unsurdur. Yönetim amaçları gerçekleştirmek için planlama, örgütleme, yöneltme, koordinasyon ve denetime ilişkin bilgi, teori, kavram, model ve yaklaşımların dikkat ve özenle uygulamaya götürülmesi sürecidir. Yönetime ilişkin bilgi, teori, kavram, model ve yaklaşımların uygulamaya götürülmesinin direkt ilgili olduğu konunun adı yönetim kültürüdür.

Yönetim İşlevleri

Yönetim işlevleri, ana gayrimenkulün amaçlarını gerçekleştirmek için yönetimin yapması gereken çabalardır. Yönetim süreci belli bir bakış içerisinde gerçekleşirken, çeşitli işlevlerin yerine getirilmesini gerektirir. Yönetimde öncelikle bir hazırlık aşaması vardır. Bu aşamanın tamamlanmasından sonra uygulamaya geçilir. Uygulamada hazırlıktaki ilkeler ve belirlemelere göre davranılır. Bu ilkelere ve belirlemelere ne ölçüde varıldığı, başka bir deyişle hazırlıkta saptanan amaçlara ne ölçüde varıldığı sürekli denetlenir.

Yönetim süreci planlamayla başlar, örgütleme ve yöneltme ile birlikte koordinasyon ve denetimle sona erer.

Günümüzde yönetim işlevleri beşe ayrılarak ele alınmaktadır. Bunlar;

  • Planlama
  • Örgütleme
  • Yöneltme
  • Koordinasyon
  • Denetim

Planlama, bir ana gayrimenkulde neyin, ne zaman, nasıl, nerede ve kimlerce yapılacağını önceden kararlaştırmaktır. Başka bir deyişle, planlama, amaçların ve bunlara ulaştıracak araç ve olanakların belirlenmesi ve seçimi işlemidir.

Buna göre, planlama ile önce ana gayrimenkulün uzun ve kısa dönemli amaç ve hedefleri saptanır. Sonra bu amaç ve hedeflere ulaştıracak politikalar, programlar ve yöntemler belirlenir.

Bu yol ve yöntemlerin birden çok olması, planlama aşamasında bir karar verme sorununu ortaya çıkarır. Bu durumda, planlamada en uygun seçenekler arasından bir seçim yapmak söz konusu olmaktır. Bu aşamadan sonra, planların sürekli olarak denetlenmesi ve ortaya çıkacak değişiklik gereksinimlerin belirlenmesi gerekecektir.

Kat İrtifakı Yönetimi

Gayrimenkul Yapısının Kurulması

Yönetimin planlamadan sonra gelen ikinci temel işlevi ana gayrimenkullerin yapısının kurulmasıdır. Örgütlemede, ana gayrimenkulün yaşayacağı alanın çizilmesi, ana gayrimenkul yapısının iskeletinin oluşturulmasıdır. Bu işlevde, maddi konular ve insan kaynaklarının yanı sıra tüm araç, gereç, yöntem, teknoloji, teknik bilgi ve donanımın yerleşiminin gerçekleştirilmesi sağlanır. Böylece, kim, nerede, nasıl, ne amaçla, ne tür yöntem ile çalışacağı belirlenmiş olur.

Yöneltme bir ana gayrimenkuldeki kişilerin, amaçlar doğrultusunda çalışmalarını sağlamak için yönlendirilmesi, güdülenmesi ve insan kaynaklarına etkileyebilmek için liderlik yapılması sürecidir. Yöneltme, yöneticilere bağlı olarak çalışan insan kaynağının hangi işleri nasıl yapacaklarını söylemeyi ve yapılan yanlışları düzeltme yollarını göstermeyi de kapsar.

Etkin bir yöneltme, insan kaynaklarını güdüleyecek bir duyarlılık ve liderlik de gerektirir. Çalışanları ana gayrimenkulün amaçlarına yöneltecek biçimde etkileme ve güdüleme yeteneği, iletişim kurabilme yeteneği iyi bir yönetici için ayırt edici özelliklerdir. Yöneticilerin tümü yöneltme görevinin ağırlıklı bölümünü, denetleme olarak algılayıp yürütür. Yöneltmede başarı, insan kaynağının istekle çalıştırılması için güdüleme, liderlik ve iyi iletişimle mümkün olabilir.

Bu işbirliği sistemi olan ana gayrimenkulün işleyişinde, uyumsuzluklara ve düzensizliklere yer vermeden yapının veya ortamın bütünlüğünü sağlamak ve buna süreklilik kazandırmak koordinasyon adını alır.

Koordinasyon, ana gayrimenkulün üyesi olan maliklerin çabalarını birleştirmek ve zaman açısından uyumlu kılmak, amaca varmayı sağlayacak biçimde iş ve işlemlerin birbiri ardından gelebilmesi ve birbirini bütünlemesi için gerekli olan işlevdir.

Koordinasyon sağlanmış bir ana gayrimenkulde, her bölüm, her malik ve her insan kaynağı öteki bölümlerle, maliklerle ve insan kaynakları ile uyum içinde ve birlikte hareket eder. Her bölümün alt sistemlerinden çalışanlar genel amaca nasıl hizmet edeceklerini, birbirleriyle ilişkilerini ve bu ilişkiler sonunda karşılıklı yardımlaşmanın ne olduğunun bilincindedirler. Her bölüm, her malik ve her insan kaynağı, saptanmış ana program ve planlarla uyum içindedir.

Denetim

Yönetimin sonuncu işlevi denetimdir. Denetim, ana gayrimenkulün ve ayrı ayrı bölümlerinin, arsa, arazi, site, apartman, bağımsız bölüm, genel kurul, yönetim kurulu, kapıcılık hizmetleri gibi tümünün işleyişlerinin değerlendirilerek, sapmalar varsa düzeltici önlemler almak ve bunları geliştirici değişiklikler yapmaktır. Bu işlev yönetimin yerine getirdiği tüm işlerle ilgilidir; ancak planlamayla çok daha yakın bir ilişkisi vardır.

Bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkına “Kat İrtifakı”, bu haklara sahip olanlara da “kat irtifakı sahibi” denir.

Kart irtifakı, “resmi senet” ile ve tapu siciline “tescil” ile doğar.

Yapı Kullanma İzin Belgesi

Yapı kullanma izin belgesi; İmar kanunu md:30’a göre; yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının belediye veya valiliklerce ana yapının bütün bağımsız bölümleri için verilen ve bağımsız bölümlerin amacına uygun kullanılabilir durumda ve projesine uygun inşa edildiğini gösteren belgedir. Bu belge, herhangi bir apartmanın yalnızca bir kısım bağımsız bölümleri için verilmişse, cins değişikliği yapılamaz ve kat mülkiyetine geçilemez.

Belediyeler, valilikler mal sahiplerinin başvurularını en geç 30 gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. Aksi halde, bu sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.

Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.

Kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

kat irtifakıprofesyonel site yönetimisite yönetimi

İntegral Yönetim

Yönetim hizmeti verdiğimiz yaşama alanlarını kat malikleri ve sakinlerinin talep ve beklentilerini aşan ölçüde çağdaş ve sorunsuz mekânlara dönüştürüyoruz.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Gizlilik Ayarları
Web sitemizi kullanırken deneyiminizi geliştirmek için çerezleri kullanıyoruz. Servislerimizi bir tarayıcı üzerinden kullanıyorsanız, çerezleri web tarayıcınızın ayarlarıyla kısıtlayabilir, engelleyebilir veya kaldırabilirsiniz. Ayrıca üçüncü tarafların izleme teknolojilerini kullanabilecek içerik ve komut dosyalarını da kullanıyoruz. Bu tür üçüncü taraf yerleştirmelerine izin vermek için aşağıdaki onayınızı seçici bir şekilde verebilirsiniz. Kullandığımız çerezler, topladığımız veriler ve onları nasıl işlediğimiz hakkında tam bilgi için, lütfen Gizlilik Politikası sayfamıza bakın.
Youtube
Youtube kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Vimeo
Vimeo kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Google Maps
Google kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Spotify
Spotify kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Sound Cloud
Sound kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.