Kat Malikleri Kurulu Toplantısı ve Kararlar

Kat malikleri kurulu toplantısı; yönetim planında belirtilen yerde, yönetim planında bu şekilde bir yer belirtilmemiş ise, o takdirde çağrıda belirtilen yerde yapılır. Yönetim planında hüküm yoksa, kat malikleri kurulunun vereceği bir kararla, bağımsız bölümler dışındaki bir yerde de toplantı yapılabilir. Sadece, belirlenecek yerin dürüstlük kuralına uygun olması gerekir. Mesela; toplantı, anagayrimenkule uzak bir yerde yapılırsa, “iptal davası” açılabilir.

Kat Malikleri Kurulu Toplantısı ve Kararlar

Kat malikleri kurulunun ne zaman toplanacağı yönetim planında belirtilir ve yılda bir kez mutlaka toplanması gerekir.

Kat Malikleri Kurulu Toplantı Zamanı

Kat malikleri kurulu;

  • Olağan; kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak suretiyle yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer yönetim planında bu şekilde bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde olağan olarak toplanır.
  • Olağanüstü; toplantı yönetim planında belirtilen zamanda yada belirtilmemişse, ocak ayında da yapılmamışsa, olağanüstü toplantı yapılır. Ek olarak, mühim bir nedenin çıkması halinde de olağanüstü toplanır. Bu durumda, yöneticinin yada denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi gerekir.

Kat malikleri kurulu, toplu yapılarda en geç iki yılda bir defadan az olmamak suretiyle yönetim planında gösterilen zamanlarda, bu şekilde bir zaman gösterilmemiş ise, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Kat Malikleri Kurulu Toplantısı İçin Çağrı Yapılması

Toplantıya çağrı, yönetim planında belirtilen şekilde yapılır ve çağrıyı yönetici yapar. Bağımsız bölüm sayısı 8’den az olduğundan yönetici seçilmemişse; çağrıyı yönetim planında gösterilen şahıs yapar. Yönetim planında hüküm yoksa, kat mülkiyeti kanunu hükümlerine göre hareket edilir.

Yönetim planında hüküm yoksa, toplantı tarihinden minimum (15) gün ilkin taahhütlü mektupla yada tüm kat maliklerine imzalattırılacak bir belge ile yapılır. Çağrıda toplantı sebebi de bildirilir.

Kat malikleri kurul toplantısına çağrı;

  • Bağımsız bölüm maliki birden fazla ise her malike ayrı ayrı yapılmalıdır.
  • Doğrudan kat malikine yapılmalıdır.
  • Açıkça yetki verilmemişse vekile, kiracıya, intifa hakkı sahibine ya da bağımsız kısmı herhangi bir nedenden dolayı kullanan kişilere çağrı yapılmamalıdır.
  • Adresini yönetime kimlik bildirme kanunu gereği bildirmeyen yada adresi belli olmayan kat maliklerinin tapu sicilindeki mevcut adreslerine tebligat kanalıyla yapılmalıdır.
  • Orta taşınmazlarda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderlerle ilgili tebligat yönünden geçerli olmak suretiyle Türkiye’de bir adresi, yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Apartman yönetimince ortak giderlerle ilgili tebligat bu adrese yapılır. Ek olarak, tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurularak, duyuru tahtasına asılmalıdır. Bu şekilde bağımsız bölümde fiilen oturana yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış olur.

Çağrıda toplantı gündemi de belirtilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk çağrı yapılırken birinci toplantı tarihinden minimum (15) gün ilkin bildiri olunmalıdır. Olağan toplantı çağrısının (15) gün ilkin bildiri zorunluluğu yoktur.

Olağanüstü kat malikleri toplantısı, önemli bir nedenin çıkması halinde;

  • Yöneticinin yada
  • Denetçinin yada
  • Kat maliklerinden üçte birinin istemi üstüne toplanır.

Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısına ilişkin çağrıyı yönetici yapar. Kat malikleri kurulu toplantısına ilişkin çağrı, toplantının sebebi de bildirilmek suretiyle olağan kat malikleri kurulunda belirtilen esaslar dahilinde yapılmalıdır.

Kat Malikleri Kurulu Toplantısının Yapılacağı Yer

Kat malikleri kurulu, yönetim planında belirtilen yerde, yönetim planında bu şekilde bir yer belirtilmemiş ise, o takdirde çağrıda belirtilen yerde toplantı yapılır. Yönetim planında hüküm yoksa, kat malikleri kurulunun vereceği bir kararla, bağımsız bölümler dışındaki bir yerde de toplantı yapılabilir. Sadece, belirlenecek yerin dürüstlük kuralına uygun olması gerekir. Mesela; toplantı, anagayrimenkule uzak bir yerde yapılırsa, “iptal davası” açılabilir.

Kat Malikleri Kurulu Toplantısı ve Kararlar

Kat Malikleri Kurulunun Toplantı Yeter Sayısı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda başkaca bir yeter sayı öngörülmemiş ise, kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa oranı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Yeter sayının sağlanamaması sebebiyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı birinci toplantıyı takip eden (15) gün içinde yapılmalıdır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Toplantı yeter sayısına uyulmadan yapılmış olan toplantı ve o toplantıda alınmış olan kararlar sadece açılacak dava ile iptal edilir. Dava açma süresi, toplantıya katılan ve olumsuz oy kullananlar için bir ay, katılmayanlar için toplantı gününü takip eden (6) aydır.

Kat Malikleri Kurulu Toplantı Merasimi ve Toplantının Yönetimi

Kat malikleri kurulu tarafınca başka türlü bir karar alınmamışsa, toplantı yöneticinin başkanlığında adım atar. Kanuna, eşitlik ve dürüstlük kuralları şeklinde temel ilkelere uyulmak koşuluyla toplantı gündemine bakılırsa yönetilir. İlk olarak, toplantıya katılanların, hazırlanmış olan “hazirun cetveli”ne, asaleten ve/veya vekaleten konumuna göre toplantıya katılım imzaları alınır. Hazirun cetveli üstünde yapılacak olan belirleme sonrası, toplantı için gerekli yeter sayısının varlığının anlaşılması halinde toplantı açılır ve toplantının yönetebilmesi amacıyla;

  • Toplantıya başkanlık meydana getirecek olan divan başkanı,
  • Toplantıda kullanılacak olan oyları saymak için memur edilecek olan oy toplama memuru,
  • Toplantının tutanağını düzenleyecek olan toplantı katibi seçildikten sonrasında, toplantı gündemine geçilir.

Kat malikleri kurulunda sırasıyla toplantı gündeminde yer alan mevzular görüşülür. Bu durumda;

  • Yönetim kurulu raporu okunur ve yönetim kurulunun faaliyetleri değerlendirilir,
  • Denetim kurulu raporu okunur ve denetim kurulu raporu değerlendirilir,
  • Eski yönetim ve denetim kurullarının ibrası oylanır,
  • Yeni dönem için yönetim ve denetim kurulu üyeliklerine seçimler yapılır,
  • Hazır ise, işletme projesi tartışılarak, mevzu hakkında gerekli karar verilir ve değerlendirmeler yapılır,
  • Var ise, gündemdeki öteki mevzular tartışılır,
  • Son olarak da, tavsiyeler ve dilekler görüşülür.

Gündem maddeleri görüşülürken, lehte ve aleyhte görüşler bildirilir. Görüşmeler sonucunda divan başkanınca kabul edenler kabul etmeyenler diye sorularak oylama yapılır.

Kat Malikleri Kurulu Toplantı Kararları

Kat malikleri kurulu kararları, 1’den başlayıp sırayla giden numaraları taşıyan, her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılır. Kat malikleri kurulu kararları, protokoller, ihtar ve tebliğlerin özetleri ve tarihleri, meydana getirilen harcamalar yazılır. Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafınca, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara bakılırsa yönetilir.

Tüm kat malikleri ile külli ve cüz’i halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Anagayrimenkulün kullanılmasından yada yönetiminden dolayı kat malikleri arasında yada bunlarla yönetici ve denetçiler arasında yada denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.

Kat malikleri kurulunca alınacak kararların geçerli sayılabilmesi için, oy birliği gerektiren mevzular şunlardır;

  • Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, bar, kulüp, dans salonu vb. şeklinde eğlence ve toplantı bölgeleri ve fırın, lokanta pastahane, süthane şeklinde gıda ve beslenme bölgeleri ve imalathane, boyahane, basım evi, dükkan, galeri ve çarşı şeklinde bölgeler, sadece kat malikleri kurulunun oy birliği ile vereceği kararla açılabilir.
  • Anagayrimenkulün üzerine kat ilavesi yada mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması ve zemin yada bodrum katlarında yada arsanın boş kısmında sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, bar, kulüp, dans salonu vb. şeklinde eğlence ve toplantı bölgeleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane şeklinde gıda ve beslenme bölgeleri ve imalathane, boyahane, basım evi, dükkan, galeri ve çarşı şeklinde bölgeler, sadece kat malikleri kurulunun oy birliği ile vereceği kararla açılabilir.
  • Anagayrimenkule yapılan ilaveler sonrasında anagayrimenkulün alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak suretiyle tüm bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre tekrardan ve oy birliği ile saptanabilir.
  • Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması yada arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolması gibi temliki tasarruflar, ancak, kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karar üstüne yapılabilir.
  • Anayapının dış duvarlarının, çatı yada damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri, ancak tüm kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karar üstüne yapılabilir.

Kararların, toplantıya katılan tüm kat malikleri tarafınca imzalanması şarttır. Aksi durumda, alınan kararlar hakkında uyuşmazlık çıkacak olursa, mahkeme, alınan kararları “yok” sayabilir.

Karar aykırı oy verenler, bu aykırılığın nedenini belirterek imzalarlar. Çekimser kalanlar, nedenini belirterek imzalarlar. Çekimser oylar, oy hesabında “red” anlamına gelir. Yazılı hale getirilmeyen kararlar geçerli değildir.

Hem Sayı, Hem Arsa Oranı Çoğunluğu Koşulunun Arandığı Kararlar

Kat malikleri kurulunda kararların geçerli sayılabilmesi için, hem arsa oranı hem de sayı çoğunluğu gerektiren mevzular şunlardır;

  • Yönetici ataması,
  • Denetçi yada denetim kurulu üyelerinin ataması,
  • Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde, ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına yada bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak tüm yenilik ve ilaveler için oy çoğunluğu ile karar vererek işlem yaparlar.

Aksi takdirde, kendi başlarına bir değişim yapamazlar.

Hem Sayı, Hem Arsa Oranı için Beşte Dört Çoğunluk Koşulunun Arandığı Kararlar

Kat malikleri kurulunda kararların geçerli sayılabilmesi için, beşte dört çoğunluk gerektiren mevzular şunlardır;

  • Yönetim planının değiştirilmesi,
  • Beş yada daha çok kişi tarafından üzerinde bir yada birden çok yapı yapılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması halinde, kat irtifakına geçiş için.
kat irtifakıkat malikleri kurulukat mülkiyetiprofesyonel site yönetimisite yönetimi

İntegral Yönetim

Yönetim hizmeti verdiğimiz yaşama alanlarını kat malikleri ve sakinlerinin talep ve beklentilerini aşan ölçüde çağdaş ve sorunsuz mekânlara dönüştürüyoruz.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Gizlilik Ayarları
Web sitemizi kullanırken deneyiminizi geliştirmek için çerezleri kullanıyoruz. Servislerimizi bir tarayıcı üzerinden kullanıyorsanız, çerezleri web tarayıcınızın ayarlarıyla kısıtlayabilir, engelleyebilir veya kaldırabilirsiniz. Ayrıca üçüncü tarafların izleme teknolojilerini kullanabilecek içerik ve komut dosyalarını da kullanıyoruz. Bu tür üçüncü taraf yerleştirmelerine izin vermek için aşağıdaki onayınızı seçici bir şekilde verebilirsiniz. Kullandığımız çerezler, topladığımız veriler ve onları nasıl işlediğimiz hakkında tam bilgi için, lütfen Gizlilik Politikası sayfamıza bakın.
Youtube
Youtube kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Vimeo
Vimeo kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Google Maps
Google kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Spotify
Spotify kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Sound Cloud
Sound kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.