Kat Mülkiyeti ve Kat Mülkiyetinin Kurulması

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, gayrimenkulün sahibi ve ortak sahipleri tarafınca Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Kat Mülkiyeti

Kat irtifakı 07.07.2009 tarihi sonrasında kurulmuş ya da daha önce kurulmuş olmakla beraber “yapı kullanma izin belgesi” bu tarih sonrasında alınmış ise, Kat irtifakı’nın Kat Mülkiyeti’ne çevrilmesinde 12. Maddenin (a) ve (b) bendlerinde öngörülen ve kat mülkiyetinin kurulması için mecburi belgelerin varlığı aranır.

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, gayrimenkulün sahibi ve ortak sahipleri tarafınca Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Kat mülkiyeti parsel sahipleri birden fazla ise tapuda düzenlenen resmi senetle, parsel tek kişiye ait ise sahibinin dilekçesi ile tapuda kurularak tescil edilir.

Yapının tamamlanması sonrasında kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve KMK 12. Maddesinde yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece “yapı kullanma izin belgesi”nin verildiği tarihten itibaren 60 gün içinde ilgili Tapu İdaresi’ne gönderilmesi üstüne re’sen yapılır. Bu işlem, arsa malikinin yada kat irtifakına haiz ortak maliklerden birinin istemi ile de yapılabilir. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki yada kat irtifakı sahibi, arsa paylarının tekrardan düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa oranı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma yada azalma sebebiyle değiştirilemez.

Niteliği arsa olan bir parselde inşa edilen binanın mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilebilmesi için lüzumlu olan koşullar şunlardır:

  • Bina tamamlanmamış olmalıdır. Binanın belirli bir kısmı tamamlanmış olsa dahi bu kısım üstünde kat mülkiyeti tesis edilemez. Tamamının bitmiş olması gerekir.
  • Binadaki bölümler bağımsız olmalıdır. Yapıda bulunan bölümler öteki bölümlerden ayrı olarak tek başına kullanılmaya elverişli ve bağımsız olmalıdır. Mesela; apartman dairesinin her bir odası üstünde ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulamaz.
  • Ana yapının tamamı kat mülkiyetine çevrilmelidir. Anataşınmaz malın tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden o taşınmazın yalnız bir yada birkaç kısmı üstünde kat mülkiyeti kurulamaz.
  • Bina kagir olmalıdır. Bina duvarları kagir ve betonarme olmalıdır. Çatısının ahşap olması engel değildir. Kerpiç yada ahşaptan meydana getirilen binalarda kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir.
  • Belediye sınırları içerisinde Belediye’den dışında ise Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü’nce onaylı Genel İnşaat Projesi olmalıdır. Projede parsel sahibi yada sahiplerinin imzaları ve bağımsız bölüm numaraları bulunmalıdır.
  • Kat Mülkiyeti tesisi istemini içeren dilekçe tanzim edilerek, Tapu Sicil Müdürlüğü’ne verilmelidir.
  • Müşterek mülkiyet halinde olmalıdır. Çünkü iştirak (elbirliği) halinde mülkiyet söz mevzusu ise, kat mülkiyeti kurulamaz. Anagayrimenkulün tamamı bir kişiye aitse, bu durum söz mevzusu değildir.

Kat Mülkiyeti Kurulmasına İlişkin Lüzumlu Belgeler

Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi mevzusunda o gayrimenkul maliki yada tüm paydaşları tarafınca imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi yada istemde bulunması lazımdır. Bu dilekçe yada istem üstüne tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, anagayrimenkulün kat mülkiyetine mevzu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümlere değerleri ile doğru orantılı olarak tahsis istenen arsa paylarının gösterilmesi şarttır. Kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin lüzumlu belgeler şunlardır:

  1. Dilekçe: Tüm bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe (istenildiğinde bu dilekçe Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerince yazılır.)
  2. Genel İnşaat Projesi: Bir mimar yada mühendis tarafınca yapılmış olması ve doğruluğu Belediyece (Belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir. Bir arsa üstüne birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.
  3. Vaziyet Planı: Bir arsa üstüne meydana getirilen birden fazla yapıların (blok yada ayrı ayrı) arsa içindeki konumu, var ise hususi yol, yeşil saha spor tesisleri şeklinde ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde vaziyet planı mevcut ise ek olarak vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
  4. Yapı Kullanma İzni (İskan Ruhsatı)
  5. Fotoğraf: Anagayrimenkulun ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösterir minimum 13xl8 santimetre. boyutlarında olması ve Belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.
  6. Sıralama: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu şeklinde nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, var ise eklentisini göstermesi ile anagayrimenkulün maliki yada tüm paydaşları tarafınca imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
  7. Yönetim Planı: Anagayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının tüm maliklerince her sayfasının imzalanmış olması gerekir.
  8. Maliklerin yada Yetkili Temsilcilerinin Fotoğraflı Nüfus Cüzdanları
  9. Maliklerin 6×4 santimetre Büyüklüğünde İkişer Vesikalık Fotoğrafı: Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için gereklidir.

Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişte 1, 2, 3, 6 ve 7 nci maddelerindeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından tekrardan ibraz edilmesine gerek yoktur. Yalnızca, yapı kullanma izni (iskan ruhsatı) fotoğraf ve yönetim planının (verilmemiş ise) ibrazı halinde maliklerden birinin yada yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.

Dilekçe yada istem raporuna;

  • Anagayrimenkulde, yapı yada yapıların dış cepheler iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine bakılırsa hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu şeklinde türleri ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafınca meydana getirilen ve ana gayrimenkulün maliki yada tüm paydaşları tarafınca imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi.
  • Anagayrimenkulün yapı yada yapıların ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösteren, minimum 13×18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tasdikli bir fotoğraf.
  • Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu şeklinde türleri ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, var ise eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki yada tüm paydaşları tarafınca imzalanmış noterden tasdikli liste.
  • Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik yada malikler tarafınca imzalanmış bir yönetim planı eklenmiş olur.

Tapuda “iştirak halinde mülkiyet” olarak kayıtlı taşınmaz üstünde kat mülkiyeti kurulamaz. Öncelikle, iştirak (elbirliği) halindeki mülkiyetin, ortaklaşa (paylı) mülkiyete çevrilmesi gerekir.

Kat Mülkiyeti ve Kat Mülkiyetinin Kurulması

Sözleşme ve Tescil

Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin yada istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonrasında, kat mülkiyeti yada kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme, bununla beraber tescil istemi sayılır.

Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunmuş olduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine “bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir” ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine mevzu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa oranı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunmuş olduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunmuş olduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçilir.

Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm, ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.

Kat malikine, anagayrimenkulün çaplı tasarruf belgesinden başka istem halinde, projeden kendi bağımsız kısmına ilişik olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.

Kat mülkiyeti kurulurken, aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı cinsteki birden fazla bağımsız bölüm yada bir yapının otel, iş yada ticaret yeri şeklinde ekonomik açıdan yada kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı yada bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Bu şekilde bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişim projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir. Buna bakılırsa; ilk olarak birden fazla bağımsız bölümün birleştirilmesi için aynı cinsten olması şarttır. Sadece yapının otel, iş yada ticaret yeri şeklinde ekonomik açıdan yada kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı yada bölümünü de kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edebilme imkanı da vardır. Sadece, bu şekilde bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişim projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu sicil müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.

Asma kattan oluşan dükkanlar ve dubleks daireler için durum ise, asma kattan oluşan dükkanlar ve dubleks daireler aynı katta sayılır ve tek bir bağımsız bölüm olarak kabul edilirler. Sadece, ayrı ayrı katlardaki bağımsız bölümlerin tek bağımsız bölüm olarak kabul edilmesi mümkün değildir.

Kat mülkiyeti tapusu, dairenin inşaatı tamamlanıp, oturma raporu alındıktan sonrasında bundan önceki aşamada arsa hissesi olarak alınan mülk cins değiştirerek arsadan binaya dönüşmekte ve kat mülkiyeti tapusu ile belgelenmektedir. Tapu, 1/100 hisseli arsa tapusu iken, 1/100 hisseli, örneğin 150 m2 daire, daire tapusu haline gelir. Eğer alınan bu ev 40 yıl sonrasında yıkılıp arsa haline gelip daha büyük bir inşaat yapılırsa, o arsada 1/100 hak baki kalır.

Kat Maliklerinin Hakları

  1. Kat maliklerinin bağımsız bölüm üstünde hakları: Kat malikleri kendilerine ilişik bağımsız bölümler üstünde Kat Mülkiyetin Kanunu’nun ilgili hükümleri saklı kalmak koşuluyla, Medeni Kanun’un maliklere tanımış olduğu tüm hak ve yetkilere sahiptirler.
  2. Kat maliklerinin ortak bölgeler üstündeki hakları: Kat malikleri, anagayrimenkulün tüm ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine gore malik olurlar.

Kat malikleri ortak kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları şeklinde yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ilişik arsa oranı ile oranlıdır.

kat mülkiyetiprofesyonel site yönetimisite yönetimi

İntegral Yönetim

Yönetim hizmeti verdiğimiz yaşama alanlarını kat malikleri ve sakinlerinin talep ve beklentilerini aşan ölçüde çağdaş ve sorunsuz mekânlara dönüştürüyoruz.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Gizlilik Ayarları
Web sitemizi kullanırken deneyiminizi geliştirmek için çerezleri kullanıyoruz. Servislerimizi bir tarayıcı üzerinden kullanıyorsanız, çerezleri web tarayıcınızın ayarlarıyla kısıtlayabilir, engelleyebilir veya kaldırabilirsiniz. Ayrıca üçüncü tarafların izleme teknolojilerini kullanabilecek içerik ve komut dosyalarını da kullanıyoruz. Bu tür üçüncü taraf yerleştirmelerine izin vermek için aşağıdaki onayınızı seçici bir şekilde verebilirsiniz. Kullandığımız çerezler, topladığımız veriler ve onları nasıl işlediğimiz hakkında tam bilgi için, lütfen Gizlilik Politikası sayfamıza bakın.
Youtube
Youtube kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Vimeo
Vimeo kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Google Maps
Google kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Spotify
Spotify kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Sound Cloud
Sound kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.