Ortak Kullanım Alanları

Ortak kullanım alanları; anagayrimenkulün bağımsız bölümleri haricinde kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma yada faydalanmaya yarayan yerlerdir.

Ortak Kullanım Alanları

Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri haricinde kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma yada faydalanmaya yarayan bölgeler, ortak yerlerdir. Kat malikleri, anagayrimenkulün tüm ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri, ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler. Bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, kat malikine ilişkin arsa oranı ile orantılıdır.

Bağımsız bölüm başkasına devredilirse, kayıtlanırsa yada kiralanırsa; ortak bölgeler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış yada kiralanmış olur. Ortak bölgeler için arsa oranı ayrılamaz ve ortak bölgeler özel mülkiyete mevzu olması imkansız. Ortak yere “arsa oranı” ayrılırsa, iptali gerekir.

Bir yerin ortak yer mi, yoksa bağımsız bölüm mü olduğunun anlaşılması için öncelikle yönetim planına bakılmalı, burada bununla ilgili bir hüküm yoksa bu takdirde kanuna ve tasdikli projeye bakılmalıdır. Bağımsız bölüm malikleri, ortak yerlerin bakım ve işletme masraflarına katılmak zorunda olup, kat malikleri ortak yerlerden yararlanmadıkları gerekçesiyle bu yükümlülükten kurtulamaz.

Muhtelif yargıtay kararları uyarınca;

  • Sahanlıklar, tavanlar ve çatılar ortak yerlerdendir.
  • Ortak yerlerde tüm kat maliklerinin rızaları alınmadan hiçbir değişim yapılamaz.
  • Bağımsız bölüm içindeki tali su borusu, anayapının kirli su tesisatı kapsamında ortak yer değildir. Doğurduğu zarar kat malikine aittir.
  • Ortaklaşa korunma ve faydalanma için mecburi olan sığınaklar ortak yerlerdendir. Sadece, tüm kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri kararla kiraya verilebilir
  • Tüm kat maliklerinin oy birliği olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde tadilat ve inşaat yapılamaz. Yapının dış görünüşü değiştirilemez.
  • Tüm kat maliklerinin rızası alınmadan projede gösterilen yerlerin nitelikleri değiştirilemez.
  • Kapıcı dairesi, anagayrimenkulün ortak yerlerindendir. Anayapının projesi düzenlenirken, bu ortak yer projede gösterilmemişse sonradan tüm kat maliklerinin oy birliği ile kabul ve imza edecekleri, ek proje ile ana bir amaca tahsis edilmemiş boş ortak alanda kurulabilir.
  • Yapıların haricinde kalan boşluk alan ve bahçeler ortak yerlerdendir.
  • Anayapıda bağımsız bölüm ve eklenti olmayan bölgeler, ortak yerdir.
  • Ortak yerler, bağımsız bölüm olması imkansız.
  • Ortak bölgeler sözleşme ile belirlenebilir; sözleşmede hüküm yoksa, kat mülkiyet kanununda yazılı bölgeler ortak yerlerdir.

Ortak bölgeler;

  • Mutlak ortak bölgeler
  • Sözleşme ile saptanan ortak yerlerdir.

Mutlak ortak yerlerin sözleşme ile belirlenmesi de mümkün değildir. Kiracı da ortak yerlerden yararlanabilir.

Ortak Kullanım Alanları

Mutlak Ortak Bölgeler

Kat mülkiyeti kanunu uyarınca;

  • Temeller
  • Ana duvarlar
  • Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar,
  • Avlular,
  • Genel giriş kapıları,
  • Antreler,
  • Merdivenler,
  • Asansörler,
  • Sahanlıklar,
  • Koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar,
  • Kapıcı daire yada odaları,
  • Genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma bölgeleri,
  • Genel kömürlük ve ortak garajlar,
  • Elektrik, su ve hava gazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm haricinde bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar,
  • Kalorifer daireleri,
  • Kuyu ve sarnıçlar,
  • Yapının genel su depoları,
  • Sığınaklar,
  • Her kat malikinin kendi kısmı dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, hava gazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
  • Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın güvenlik merdivenleri

mutlak ortak yerlerdir. Mutlak ortak yerlerin kullanma şekli hiçbir şekilde değiştirilemez. Mutlak ortak yerlerin sözleşme ile belirlenmesi mümkün değildir.

Her kat malikinin kendi kısmı dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, hava gazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın merdivenleri, otopark, bahçe duvarı, dükkan önündeki boşluklar, bahçe ortak yerlerdendir.

Anayapının tamamında bir bütünlük arzeden kanalizasyon, kirli su giderleri, çöp kanalları, su, doğalgaz ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon ortak şebeke ve antenleri, sıcak ve soğuk hava tesisleri gibi tesisatın bağımsız bölüm haricinde kalan kısımları ortak yerlerdendir. Sadece bu tesislerin bağımsız bölüm içinde kalan kısımları ortak yer sayılmadığından, mesela, su ve kalorifer şebekesi bozulan bağımsız bölümün girişinden çıkışına kadar olan kısmı, bağımsız bölüm malikinin sorumluluğundadır. Bunun haricinde kalan bölümler ortak yerlerdendir.

Kapıcı daire ve odaları da ortak yerlerdendir. Kat malikleri kurulunca yada bu kurulca yetki verilen yönetici tarafınca sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen yada sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu bölgeleri (15) gün içinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan bölgeler, yöneticinin yada kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üstüne başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin sonucu ile (1) hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına yapılacak müracaat, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz.

Ortak yerlerden sayılan kalorifer tesisatının bulunduğu kazan dairesi, yakıt deposu, atık bölgeleri, baca, ana borular, yedek su deposu da ortak yerlerdendir. Bağımsız bölümler içinde kalan radyatörler, bağımsız bölüm sahiplerince dilim sayısı artırılmadan değiştirilebilir. Kaloriferle ısınan binalarda, kaloriferin yakılmaması için tüm kat maliklerinin onayı şarttır.

Çatı katının etrafındaki açıklığın; terasın ortak yeri olup olmadığının belirlenmesi onaylı projeye göre yapılır. Genel dam terasları ortasında yada kenarında bağımsız bölüm bulunmayan yada bu şekilde bir bağımsız bölüm bulunsa bile, genel merdivenlerden ulaşılması mümkün olan teraslardır. Genel olmayan dam teraslar da, mutlaka bir bağımsız bölümün içinden geçilmesi ihtiyaç duyulan teraslardır.

Çatı arası, ortak yerlerden olup, hiçbir biçim ve surette hususi amaçla kullanılamaz. Sadece, montaj işleminin çatıya ve anayapıya zarar vermeden yapılması halinde, çatıya anten konulması için öteki kat maliklerinden izin almaya gerek kalmamıştır. Yönetim planında bunu yasaklayan bir hüküm var ise, kat malikleri kurulunda bu mevzuda bir karar alınmışsa, çatıda her bağımsız bölüm için uygun yer yoksa, konulacak antenin büyüklüğü bağımsız bölümün arsa payını aşıyorsa, anayapıda esasen herkesin kullanımı için ortak bir anten var ise, ferdi anten kurulması mutlak mecburi değilse, ortak yer olan çatıya anten tesisi kurulamaz.

Balkonların kullanımı bağımsız bölümlere ilişkin olmakla birlikte, binanın dış bölümünü doğrudan etkilediği için, mutlak ortak yerlerdendir. Yönetim planında yasaklayıcı bir hüküm var ise, kat malikleri kurulunca yasaklayıcı bir karar alınmışsa, kullanılacak tesisi anayapıya zarar verecek yada anayapının estetiğini bozacak özellikte ise, balkona anten kurulamaz.

Bahçe, arsa boşluğu ortak yerlerden olup, buraları kat malikleri tarafınca ferdi halde üstü kapatılmak, oto garajı yapmak, su ya da akaryakıt deposu konulmak suretiyle kullanılamaz.

Garaj niteliği onaylı mimari projeye göre belirlenir. Garaj, bağımsız bölüm yada eklenti durumunda değilse, ortak yerlerdendir. Bağımsız bölüm durumunda ise, arsa oranı belirlenmiş olmalıdır.

Deponun niteliğinin ne olduğu onaylı mimari projeye göre belirlenir. Depo, bağımsız bölüm yada eklenti niteliğinde değilse, ortak yerdir.

Sözleşme ile Saptanan Ortak Bölgeler

Mutlak ortak yerlerin haricinde kalan ve kat maliklerinin bağımsız bölümleri nedeniyle ne olursa olsun kullanmaları gerekmeyen öteki bölgeler, kat maliklerince yönetim planında yapılacak düzenleme ile ortak yer yapılabilir. Genel kaide olarak ortak bölgeler üstündeki tasarruflar sadece tüm bağımsız bölüm maliklerinin oy birliği ile mümkündür.

Ortak Bölgelere Müdahale Halinde Diğer Kat Maliklerinin Yasal Hakları

Kat maliklerinden birinin öteki maliklerin rızasını almadan ortak yere inşaat yada eklenti yapması halinde kat maliklerinden herhangi biri;

  • Müdahalenin önlenmesi
  • Tazminat

davası açabilir.

Bu dava gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Bu dava ile eski haline getirme, müdahalenin önlenmesi ve verfilen zararın tazmini taleplerinde bulunulabilir.

apartman ve site yönetimiapartman yönetimiortak kullanım alanlarıprofesyonel site yönetimisite yönetimi

İntegral Yönetim

Yönetim hizmeti verdiğimiz yaşama alanlarını kat malikleri ve sakinlerinin talep ve beklentilerini aşan ölçüde çağdaş ve sorunsuz mekânlara dönüştürüyoruz.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Gizlilik Ayarları
Web sitemizi kullanırken deneyiminizi geliştirmek için çerezleri kullanıyoruz. Servislerimizi bir tarayıcı üzerinden kullanıyorsanız, çerezleri web tarayıcınızın ayarlarıyla kısıtlayabilir, engelleyebilir veya kaldırabilirsiniz. Ayrıca üçüncü tarafların izleme teknolojilerini kullanabilecek içerik ve komut dosyalarını da kullanıyoruz. Bu tür üçüncü taraf yerleştirmelerine izin vermek için aşağıdaki onayınızı seçici bir şekilde verebilirsiniz. Kullandığımız çerezler, topladığımız veriler ve onları nasıl işlediğimiz hakkında tam bilgi için, lütfen Gizlilik Politikası sayfamıza bakın.
Youtube
Youtube kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Vimeo
Vimeo kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Google Maps
Google kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Spotify
Spotify kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Sound Cloud
Sound kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.