Toplu Yapılar ve Toplu Yapıların Kurulması

Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel yada yapıya bakılmaksızın, ayrıldıkları bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.

Toplu Yapılar ve Toplu Yapıların Kurulması

Toplu yapı, bir yada birden çok imar parseli üstünde, belli bir onaylı yerleşim planına bakılırsa, yapılmış yada yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım bölgeleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik yada komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller içinde kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan bölgeler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının yada kat mülkiyetinin oluşturulmasında, ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, ayrı ayrı parseller üstünde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Ancak, yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.

Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel yada yapıya bakılmaksızın, ayrıldıkları bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.

Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve yararlanmasına ayrılmış bulunan parsellerin malik hanesine, ayrıldıkları toplu yapı kapsamındaki öteki parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle Tapu Sicili’ne kaydedilir ve böylelikle ayrıldıkları parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.

Toplu Yapılar ve Toplu Yapıların Kurulması

Toplu Yapı Kavramının Ortaya Çıkması

Ülkemiz, nüfusun hızlı şekilde artışı, büyük şehirlere göçün artması, ekonomik ve soysal gelişmeler ve değişmelerin neden olduğu işyerleri ve konut ihtiyaçlarının karşılanması amacı ile bilhassa büyük şehirlerde yapılaşmanın arttığı, yapılaşmada toplu yapıların büyük bir oran oluşturduğu gözlenmektedir.

“Toplu yapı” kavramının günlük dildeki kullanımı “site” kavramıdır. Türk Dil Kurumu güncel türkçe sözlükte site;

  1. Çoğu zaman belli meslek adamları için yapılmış yada belli amaçlarla kurulmuş konutlar topluluğu, iş merkezi
  2. Kent
  3. Kentlerde, belirli bir merkezden yönetilen, çoğu zaman güvenliği sağlanmış toplu yerleşim merkezi
  4. İlk Çağda kendi yasalarıyla yönetilen bir yada birkaç kentten oluşan devlet
  5. Şahıs yada kuruluşların Genel Ağ’da (sanal ortamda) oluşturdukları değişik konulardaki bilgilendirici yada eğlendirici sayfalar

olarak tanımlanmakta ve birden çok anlamı ifade etmek suretiyle kullanılmaktadır. Yukarıda verilen tanımda esas alınan ana olgunun “konutlar topluluğu- toplu yerleşim merkezi” olmasına da uygun şekilde toplumsal gereksinimlerin giderilmesi için 14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı Kanun’un 22 nci maddesi ile 634 sayılı Kanun’a 65 inci maddeden sonra gelmek suretiyle; “toplu yapılara ilişkin hususi hükümler” başlığı altında “dokuzuncu bölüm” eklenmiştir. Gerçekten de 5711 sayılı Kanunla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan değişiklikte sözü edilen Kanuna -Dokuzuncu Bölüm- olarak Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler konulmuş ve detaylı bir halde düzenlenmiştir.

5711 sayılı Kanunla değişik yeni Kat Mülkiyeti Kanununun gerekçesinde de vurgulandığı üzere; toplu yapıda mecburi olarak kamuya bırakılmış yol, park, ortak yer ve tesisleri olan birden çok yapının değişik parseller üstünde inşa edilmesi sonucunu getirmiştir. Tek parsel esası üstünden düzenlenmiş bulunan kat mülkiyeti rejimi, değişik parseller üstünde inşa edilmiş, ortak yer ve tesisleriyle birbirleriyle bağlantılı birden çok yapının sayıları yüzlerle, bazen binlerle ölçülen bağımsız bölümün uygulamada mülkiyet, yönetim, ortak gider gibi mevzularda ortaya çıkardığı sorunlara yanıt verecek çözümleri kapsamamaktadır. Bundan dolayı toplu yapı uygulamasının ortaya çıkardığı çok yönlü sorunların çözümlenmesi, bu gün gelinen noktada, Kat Mülkiyeti Kanununda yeni ve belli seviyede detaylı düzenlemelere yer verilmesini mecburi kılmaktadır. Yeni ve biraz da karışık muğlak-olarak yapılan bu düzenlemenin haricinde kalan -yani 5711 sayılı Yasa ile öngörülen kuralların herhangi bir nedenle oluşturulamayan ve yönetim planı gerçekleştirilemeyen ya da Yasanın buyurduğu biçim ve esasta yapılamayan- sitelerin yönetimi ve bundan doğan problemler, eskiden olduğu gibi genel hükümlere ve kat malikleri arasındaki sözleşme hükümleri gereğince çözümlenecektir. 5711 sayılı kanun ile 634 sayılı kanuna eklenen toplu yapılara ilişkin hususi hükümler başlıklı dokuzuncu bölüm hükümleri çerçevesinde, toplu yapı nedir, toplu yapılarda ortak yerlerden sayılmayı gerektirecek unsurlar nedir, toplu yapıların yönetimleri nasıl oluşturulur vb. mevzular değerlendirilmek ve uygulama ile karşılaştırılmak gerekmektedir.

Kanunun 66. maddesi; toplu yapıyı; “bir yada birden çok imar parseli üstünde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış yada yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım bölgeleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder” şeklinde tanımlamaktadır. Bu tanıma göre; bu kanun hükümlerinin uygulanmasında, birden çok yapının toplu yapı olarak sayılması için;

  • Onaylı yerleşim planına göre yapılmış yada yapılacak olması,
  • Alt yapı tesisleri, ortak kullanım bölgeleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleri ile bağlantılı olması koşulları aranacaktır.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik yada komşu olmaları da yasa tarafınca aranılan şartlardandır. Dolayısıyla, fiziken bir arada olmasına karşın, alt yapı, ortak bölgeler ve yönetim bakımından bağlantılı olma koşulları sağlamayan yapılaşmalar ile bitişik yada komşu parsellerde yer almamasına rağmen öteki koşulları taşıyan yapılaşmalar, 634 sayılı Kanun anlamında toplu yapı sayılmayacak ve bunlara Kanun’un toplu yapılarla ilgili hususi hükümleri uygulanamayacaktır.

Toplu Yapılar ve Toplu Yapıların Kurulması

Gerçekten de kanun ile yasalaşan “kat mülkiyeti kanununda değişim yapılmasına ilişkin kanun tasarısı genel gerekçesi’nde yer alan; “kat mülkiyeti kanunu hazırlanırken uygulamada, belli bir arsa yada parsel üstünde yapılmış ve yapılacak birden çok bağımsız kısmı kapsayan tek bir yapı söz mevzusu olmakta ve tüm olarak yer ve tesisler tek parsel ve tek yapı içinde kalmaktaydı. Bu nedenle, mülkiyet hakkı, ortak bölgeler ve onlardan faydalanma anagayrimenkulün yönetimi, ortak giderlere katılma gibi mevzular düzenlenirken, tek yapı, tek parsel düşüncesinden hareket edilmiştir.

Kırsal kesimden şehirlere yönelik göçün hızla artması, kent nüfusunun çok kısa sürede büyük artışlar kaydetmesi, gecekondu olayının yanında parseller üstündeki yapıların çok sayıda bağımsız kısmı kapsayan büyük blok inşaata dönüşmesi ve bazen de aynı parselde, ortak alt yapı, yer ve tesislere sahip birden çok blok yapının yer alması sonucunu doğurmuştur. Kat mülkiyeti kanunu hazırlanırken öngörülmemiş bu durum, uygulamada bilhassa yönetim ve ortak giderlere katılma açısından problemler ortaya çıkarmıştır. Kanun koyucu bu sorunlara belli seviyede de olsa bir çözüm getirmek amacıyla 13/4/1983 tarihindeki ve 2814 sayılı Kanunla, Kat Mülkiyeti Kanununa “Birden oldukça yapılarda uygulanacak hususi hükümler” başlığı altında ek 3. maddeyi ilâve etmiştir.

Toplu yapı uygulamasının yaygınlaşması ile beraber, “bir arsa üstündeki birden çok yapıya ilişkin getirilen hüküm de yetersiz kalmıştır. Toplu yapıda mecburi olarak kamuya bırakılmış yol, park, ortak yer ve tesisleri olan birden çok yapının değişik parseller üstünde inşa edilmesi sonucunu getirmiştir. Tek parsel esası üstünden düzenlenmiş bulunan kat mülkiyeti uygulaması, değişik parseller üstünde inşa edilmiş, ortak yer ve tesisleriyle birbirleriyle bağlantılı birden çok yapının, sayıları yüzlerle, bazen binlerle ölçülen bağımsız bölümün uygulamada mülkiyet, yönetim, ortak gider gibi mevzularda ortaya çıkardığı sorunlara yanıt verecek çözümleri kapsamamaktadır.

Toplu yapı uygulamasının ortaya çıkardığı çok yönlü sorunların çözümlenmesi, bugün gelinen noktada, kat mülkiyeti kanununda yeni ve belli seviyede detaylı düzenlemelere yer verilmesini mecburi kılmaktadır gibi ifadeler bu durumu açıklamaktadır.

Sosyal ve ekonomik olarak ortaya çıkan bu gelişmelerle birlikte, toplu yapılarda da bazı sorunların doğmasına neden olmuştur. Bu bağlamda yasal düzenlemelerin yeni duruma uygun hükümler içermesi, yargı kararları ile kanun boşluklarının giderilmeye çalışılması kaçınılmaz olmuştur. Bu anlamda; 5711 sayılı kanun ile 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa getirilen ek ve değişik düzenlemeler kapsamında; toplu yapı ve toplu yapı yönetimi kavramları irdelenmeli, mevcut uygulamalar ile mevzuat hükümleri karşılaştırılmalıdır.

Aynı Kanun’un 67 nci maddesine göre; tapu sicilinde; toplu yapı kapsamında bulunan bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına ayrılmış bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki öteki parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek sureti ile tescili gerekmektedir. Çünkü, yapıların konumları, ortak nitelikteki bölgeler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel yada parsellerin tamamını kapsayacak şekilde bir tüm olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve projelerde belirtilmek gerektir. Buna ilişkin düzenlemenin yer aldığı 68 inci madde 3 üncü fıkra hükmü ise, toplu yapı uygulamasında kamuya ayrılan bölgeler hakkında yetkili kamu kurumu ile anlaşma şartına bağlı olarak ve ayrıca kamu kullanımını kısıtlamamak kaydı ile toplu yapı yönetimince üstlenilebileceği düzenlemesini içermektedir. Toplu yapılar içinde yer alan kamuya ilişkin yerlerin kullanım kurallarında sıkıntılar çıkabilir. Bu mevzularda; birden fazla parsel üstüne bir toplu yapı inşa edildiğinde imar kanunu gereği olarak ilgili yapıların aralarında oluşturulan yollar ve yeşil alanlar kamuya terk edilmektedir. Bu yerlerin işletilmesi ve bakımı toplu yapı yönetimine bırakılmış ancak yetkili kamu kurumunun onayı ve kamunun kullanımının kısıtlanmaması gibi engeller konmuştur. Bu kural nedeniyle en çok öne çıkan mevzu toplu yapılardaki güvenlik problemi olmaktadır.

profesyonel site yönetimisite yönetimitoplu yapıtoplu yapılarda yönetim

İntegral Yönetim

Yönetim hizmeti verdiğimiz yaşama alanlarını kat malikleri ve sakinlerinin talep ve beklentilerini aşan ölçüde çağdaş ve sorunsuz mekânlara dönüştürüyoruz.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Gizlilik Ayarları
Web sitemizi kullanırken deneyiminizi geliştirmek için çerezleri kullanıyoruz. Servislerimizi bir tarayıcı üzerinden kullanıyorsanız, çerezleri web tarayıcınızın ayarlarıyla kısıtlayabilir, engelleyebilir veya kaldırabilirsiniz. Ayrıca üçüncü tarafların izleme teknolojilerini kullanabilecek içerik ve komut dosyalarını da kullanıyoruz. Bu tür üçüncü taraf yerleştirmelerine izin vermek için aşağıdaki onayınızı seçici bir şekilde verebilirsiniz. Kullandığımız çerezler, topladığımız veriler ve onları nasıl işlediğimiz hakkında tam bilgi için, lütfen Gizlilik Politikası sayfamıza bakın.
Youtube
Youtube kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Vimeo
Vimeo kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Google Maps
Google kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Spotify
Spotify kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Sound Cloud
Sound kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.