Tüm Yönleriyle Yönetim Planı

Yönetim planı; amaçlara ulaşmak için araçlar ve yolların kararlaştırılması ve kabaca neyin nasıl yapılacağının saptanması ve amaçlara ulaşmak için araçlar ve yolların kararlaştırılmasıdır.

Tüm Yönleriyle Yönetim Planı

Günümüzde anagayrimenkul yönetimi mevzusu çok önemli hale gelmiş olmasına karşın, anagayrimenkul yönetimi, her insanın üstlenmekten kaçındığı, büyük bir problem haline gelmiştir. Bu yüzden yönetim mevzularına bilimsel açıdan bakmak ve sorunlara bilimsel çözümler getirmek gereklidir. Yönetimin misyonu, anagayrimenkule, bina ve sitelere kıymet katarak, komşuluk ilişkilerini bozmadan, şeffaf, güvenilir yönetim ilkesi ile rahat, mutlu yaşanabilir, yönetim sistemini sunmak olmalıdır. Anagayrimenkul, bina, site ve apartman yönetimi, yeterli bilgi ve tecrübe gerektiren bir iş olduğundan kişilerin “yöneticiliğinden” bilimsel yönetim uygulamalarını ele alan yöneticilerin “yönetimine” doğru değişiklik göstermesi gereklidir.

Yönetim; başkaları vesilesiyle amaçlara ulaşmak ve iş görmek olarak ifade edilir. Bu açıdan, amacı ne olursa olsun yönetim, bir grup faaliyeti olarak ortaya çıkmakta ve yöneten ile yönetilen ilişkisi doğmaktadır. Buradan hareketle yönetimin bir taraftan, “ne yapılması gerektiğini belirleme ve bu amacı en iyi biçimde başkaları vesilesiyle gerçekleştirme” çabası; öteki taraftan, “işbirliğinde bulunan bir grubun faaliyetlerini ortak amaçlar doğrultusunda sürdürme süreci” olarak ele almak gerekir. Bu yaklaşımdan hareketle, yönetimin hem bir işbirliği, hem de bir faaliyetler dizisi olduğu söylenebilir. Öyleyse, yönetim; amaçların etkili ve verimli bir halde gerçekleştirilmesi amacıyla bir insan grubunda işbirliği ve koordinasyon sağlamaya yönelik faaliyetlerin tümünü ifade eder.

Yönetim; örgütün amaçlarına ulaşabilmesi için, insan ve fiziksel kaynakları en etkin ve tertipli bir halde sağlayan, yerleştirilmesini ve kullanımını koordine eden, onu çevresi ile dinamik bir denge içinde tutabilen bir süreçtir. Yukarıda sıralanan tanımlar incelendiğinde yönetimin; başlıca üç nokta üstünde odaklaştığı görülmektedir. Bunlar; ortak bir amacın olması, bir insan grubunun bulunması ve insanların ortak amacın gerçekleştirilmesi için işbirliğinde bulunmalarıdır. Genel olarak yönetim, “belirli bir işbirliği ve ilişki sistemi içinde bir araya gelen insanların, ortak amaçlarını gerçekleştirmek suretiyle yapacağı faaliyetlerin düzenlenmesi süreci” şeklinde tanımlanabilir.

Örgütsel amaçlar saptandıktan sonrasında yapılacak şey, bu amaçların nasıl başarılacağını belirleyen planların geliştirilmesidir. Plan, kuruluşun politikalarına göre oluşturulan ve bütününü ilgilendiren, çeşitli genel hedefleri, ilkeleri içeren ve ana strateji çerçevesinde bunlara ulaşma yollarını, sürelerini ve kaynaklarını kapsar şekilde belirten belgedir. Özetlemek gerekirse, amaçlara ulaşmak için araçlar ve yolların kararlaştırılması ve kabaca neyin nasıl yapılacağının saptanması ve amaçlara ulaşmak için araçlar ve yolların kararlaştırılmasıdır.

Plan ise amaçlara ulaşmak için araçlar ve yolların kararlaştırılması ve kabaca neyin nasıl yapılacağının saptanmasıdır Plan daha çok hesap edilmiş rakamlandırılmış ve daha açıkçası yazılmış bir öngörü türüdür. Plan amaçların saptanması ve ilişkili eylemlerden sağlanacak faydanın maksimizasyonu ile ilgilidir. Planlama devamlı değişkenlik gösteren çevremizde, kendileri de zaman içinde değişecek olan amaç ve geleceğe dönük hedefler ile bunlara ulaşma yollarını, seçeneklerini de gözeterek belirleme sanatıdır. Amacı gerçekleştirmek için en iyi hareket şeklini seçme ve geliştirme niteliği taşıyan bilinçli bir süreçtir. Başka bir deyişle neyin, ne zaman, nerede ve kim tarafınca yapılacağını evvelde kararlaştırarak bulunulan yer ile varılması tasarlanan yer arasında köprü kurmaktır. Planlama geniş çapta zihinsel bir faaliyettir. Organizasyon, yöneltme, koordinasyon ve denetleme gibi işletme fonksiyonların önünde yer alır ve yönetimin olmazsa olmaz bir unsurudur.

Yönetim planı; kat irtifaklı yada kat mülkiyetli taşınmazların Anayasa ve yasalardan sonra gelen yasası gibidir. Anayasa genel, yasalar özel, yönetim planı ise çok hususi bir düzenlemedir. Her yönetim planının ait olduğu taşınmaz için geçerli olduğu, başka taşınmazlar hakkında uygulanamayacağı göz önüne alındığında yönetim planının çok hususi bir düzenleme olduğu anlaşılır. Yönetim ve işletme mevzuları düzenleyecek, bu mevzularda gerektiği devamlı başvurulacak ve içerdiği kurallarla sorunları çözecek bir belge olan yönetim planı kat mülkiyetli taşınmazların yaşamı süresince var olacaktır.

Gerek uygulanma süresi gerekse de fonksiyonu itibariyle bu kadar mühim bir belge olan yönetim planının bu özelliklerinden dolayı, ait olduğu taşınmazın kendisine özgü nitelikleri dikkate alınarak, titizlikle hazırlanması gerekmektedir. Çok sık karşılaşılan, kırtasiyeden satın alınan standart basılı evrakın ya da başka bir siteden kopyalanmış kurallar bütününün yönetim planı olarak tapuya tescil ettirilmesi işlemi, uyuşmazlıkları önlemek yada çözmek bir yana daha çok uyuşmazlık yaratan sonuçlar doğurmaktadır.

Sorunların çözümü için hukuksal alt yapının tamamlanması, yönetim planının kesinlikle oluşturulması gerekmektedir. Zira, anagayrimenkullerde ortak gereksinimlerinin karşılanması, ortak sorunlarının giderilmesi ve bunlarla beraber birbirlerinden tamamen değişik tutum ve davranışlarının uyumlu ve tertipli bir halde yönetilmesi iyi hazırlanmış ve uygulanan yönetim planına bağlıdır.

Yönetim planı anagayrimenkulün;

  • Yönetim tarzını,
  • Kullanma amacı ve şeklini,
  • Yönetici ve deneticilerin alacakları ücretlerini,
  • Bağımsız bölümlerin bakım ve kullanımını,
  • Ortak yerlerin bakım ve kullanımını,
  • Ortak giderlere ilişkin paylaştırmayı,
  • Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zararlardan sorumluluklara ilişkin

yönetime ait öteki mevzuları düzenleyen ve tüm kat mâliklerini bağlayan sözleşme hükmünde bir belgedir. (KMK.md:28/1)

Yönetim planları kanunların emredici hükümlerine aykırı olmamak şartıyla, serbestçe düzenlenebilir. Kanun’un emredici hükümlerine aykırı olan yönetim planı geçersizdir. Yukarıda belirtilen “yönetime ait öteki mevzular” KMK’nun saydığı hükümlerin haricinde kalan konulardır. Bunlar her gayrimenkulün hususi durumuna göre belirlenir. Sadece, bu konuların emredici hukuk kurallarına, ahlâka, adaba ve kişilik haklarına aykırı olmaması gerekir.

Yönetime ait öteki konulardan bazıları şunlardır;

  • Bağımsız bölüm üstündeki mülkiyet hakkının kullanılma şeklinin detaylı şekilde belirlenmesi,
  • Bağımsız bölümlerin bakım ve kullanılmasına ilişkin kurallar,
  • Bağımsız bölümlerin kiralanmasında uyulması gereken kurallar,
  • Ortak yerlerin kullanımı ve bakımına ilişkin kurallar,
  • Genel giderlere ilişkin paylaştırma kuralları,
  • Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zararlardan sorumluluğa ilişkin kurallar,
  • Detaylı “iç yönetmelik”

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

Tüm Yönleriyle Yönetim Planı

Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken yapılır. Yönetim planının yapılmaması halinde kat mülkiyetine çevirme işlemi yapılmaz. Bu yüzden, tapu memuru, kanuna uygun olarak düzenleniş yönetim planı getirilinceye kadar, “kat mülkiyeti’ne çevirme işlemini” yapmaz.

Yönetim Planının tarihi ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün “Beyanlar” hanesinde gösterilir ve bu değişimler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. (KMK.md:28/5)

Yönetim planının tüm malikler tarafınca imzalanması gerekir. Malik, yalnızca bir şahıs ise, malikin imzalaması, 1’den fazla ise hepsinin imzalaması gerekir. (KMK.md:12/c)

Kat mülkiyeti kurulurken, ilgililerden biri yada birkaçı yönetim planını imzalamak istemezlerse, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33.’ncü maddesi kıyasen uygulanır. Bunun için yönetim planını imzalamayan kat malikine karşı anagayrimenkulün bulunmuş olduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılıp uyarıda bulunulması gerekir. Dava, kat maliklerinden biri yada yönetici tarafınca açılır.

Yönetim planlarında kanunlara ve hakkaniyete aykırı hükümler yer alamaz. Sadece yönetim planı’nında kanunlara ve hakkaniyete aykırı hüküm bulunduğu sonucuna varan ve bunu ileri süren kat maliklerinden biri, ilkin kat malikleri kurulu’na başvurup bu aykırılıkların giderilmesini, değiştirilmesini yada iptalini ister.

Kat malikleri kurulu, kurula başvuran malikin bu isteğini reddederse yada isteğin yerine getirilmesi için beşte dört oy sağlanamamışsa, başvuran malik Yönetim Planındaki söz mevzusu hükmün değiştirilmesi yada iptali için dava açılır. Zira, Yönetim Planı’nın değiştirilebilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu şattır.

Dava, kat maliklerine, kat maliklerini temsilen yöneticiye yada olumsuz oy kullananlara husumet yönetilmesi suretiyle açılır. Yönetici açılan davayı tüm kat maliklerine duyurur. Dava;

  • Toplantıya katılanlar bakımından karar tarihinden itibaren bir ay içinde,
  • Toplantıya katılmayanlar bakımından ise kararı öğrendikten sonra bir ay içinde,
  • Her halde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde,

Ana gayrimenkulün bulunmuş olduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açılabilir. Buradaki 6 aylık süre şartı ile kararların yok yada mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlar hariç olmak suretiyle karar aleyhine dava açmak isteyenlerin en geç bu süre içinde dava açmaları gerekir.

Kararın alınmasından itibaren 6 ayın geçmesiyle artık kararlar aleyhine iptal davası açılamaz. Eğer kat malikleri kurulu kararlarının yok yada mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlar var ise, o zaman 6 aylık süre şartı da aranmaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bilhassa kamu düzeni ile ilgili sayılan ve belli bir çoğunluğu yada birliği gerektiren hükümleri, yönetim planına konulacak aksi kurallarla değiştirilemez. Yönetim planında değişim isteği kabul edilmeyen ya da değişikliği kabul ettiremeyen kat maliki, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak KMK.md. 33’e göre dava açabilir. (KMK.md:28/3).

Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalarda husumet kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilir. Yönetici, açılan davayı tüm kat maliklerine duyurur.

Kurul kararlarının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. (KMK.md:33/son).

Anagayrimenkulün yönetiminde doğacak anlaşmazlıkların çözümünde, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel hükümlere göre karar verilir. (KMK.md:28/2).

Yönetim planı ve bunda sonradan yapılan değişimler;

  • Yönetim planını imzalamış tüm kat maliklerini,
  • Tüm kat malikleriyle onların mirasçılarını, (külli haleflerini)
  • Satın alma yöntemiyle malik olanları, (cüz’i halefleri)
  • Kiracılar, intifa hakkı sahipleri ve irtifak hakkı sahiplerini,
  • Yönetici ve denetçilerini bağlar.

Kiracılar, zilyetliğe borç, faydalanma (intifa) ve oturma (sükna) hakkı sahipleri ise, irtifak’a bağlı borç esasına göre Yönetim Planı’yla bağlıdır. KMK.’nun emredici hükümlerinin Yönetim planı ile değiştirilmesine, bu hükümlerin aksine hüküm konulmasına olanak yoktur. Yönetim planına yanılarak (zuhulen) emredici hükümlere aykırı esaslar konulmuş yada kat malikleri kurulu tarafınca emredici hükümler hilafına kararlar alınmış olsa bile, bu kararlar hüküm ifade etmez.

Yönetim planında; apartmanın özelliklerine göre lüzumlu ilaveler yapılabilir, lüzumlu görülmeyen maddeler de çıkarılabilir.

Yönetim Planıyla İlgili Yargıtay Kararlarına İlişkin Başlıca Örnekler

  • Yönetim planının 634 sayılı KMK.’nun emredici hükümlerine ve hakkaniyete uygun olması şarttır.
  • 634 sayılı KMK.’nun emredici hükümleri ve kamu düzeni amacıyla konulmuş hükümler yönetim planı ile değiştirilemez.
  • Onanmış projeye aykırı halde yönetim planı düzenlenemez.
  • Yönetim planı bağımsız bölümlerin mülkiyet sorunlarını çözümleyemez.
  • Yönetim planında, kat sahiplerinin kendi bağımsız bölümlerinde kedi, köpek gibi hayvan beslemeleri açıkça yasak edilmiş olan hallerde, tüm kat sahipleri bu yasak hükmüne uymak zorundadırlar.
  • Yönetim planında gürültülü bir halde kullanma hakkı tanınamaz.
  • Ortak yerin kullanılması yönetim planına konulmuş olan madde ile bir tek kat malikine bırakılamaz.
  • Kanuna uygun olarak düzenlenen yönetim planını imzalamayan ortak aleyhine, kat maliklerinden herhangi biri tarafınca hakimin müdahalesi istenebilir.
  • Yönetim planında kanuna aykırı yön var ise, bu yönler çıkarılarak yönetim planı imzalanmış sayılmalıdır.
  • Yönetim planının değiştirilmesi davasında husumet tüm kat maliklerine yöneltilmelidir.
  • Yönetim planı 4/5 çoğunluğun oyuyla değiştirilebilir.
  • Yönetim planında değişim yapılması için ilkin kat malikleri kurulundan karar alınması, sonrasında mahkemeye başvurulması gerekir. Doğrudan doğruya mahkemeye başvurulamaz.
kat irtifakıkat mülkiyetiprofesyonel site yönetimisite yönetimiyönetim planı

İntegral Yönetim

Yönetim hizmeti verdiğimiz yaşama alanlarını kat malikleri ve sakinlerinin talep ve beklentilerini aşan ölçüde çağdaş ve sorunsuz mekânlara dönüştürüyoruz.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Gizlilik Ayarları
Web sitemizi kullanırken deneyiminizi geliştirmek için çerezleri kullanıyoruz. Servislerimizi bir tarayıcı üzerinden kullanıyorsanız, çerezleri web tarayıcınızın ayarlarıyla kısıtlayabilir, engelleyebilir veya kaldırabilirsiniz. Ayrıca üçüncü tarafların izleme teknolojilerini kullanabilecek içerik ve komut dosyalarını da kullanıyoruz. Bu tür üçüncü taraf yerleştirmelerine izin vermek için aşağıdaki onayınızı seçici bir şekilde verebilirsiniz. Kullandığımız çerezler, topladığımız veriler ve onları nasıl işlediğimiz hakkında tam bilgi için, lütfen Gizlilik Politikası sayfamıza bakın.
Youtube
Youtube kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Vimeo
Vimeo kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Google Maps
Google kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Spotify
Spotify kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.
Sound Cloud
Sound kaynağından içerik görüntülemek için onay ver.